ТИПЫ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Мы много лет успешно инвестируем в рынок недвижимости Европы. Будем рады поделиться нашим опытом и знаниями тонкостей рынка и экономики и подберем для Вас любой объект инвестирования.

Мы условно разделяем недвижимость на следующие
ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ:

  1. Доходные дома эконом класса
  2. Доходные дома премиум класса
  3. Студенческие и рабочие общежития
  4. Небольшие отели, до 30 номеров
  5. Большие отели, более 30 номеров
  6. Отдельно стоящие магазины
  7. Офисные здания и помещения
  8. Рестораны и магазины в жилых / коммерческих районах
  9. Возобновляемая энергетика

В результате многолетних исследований рынка недвижимости для себя мы выбрали наиболее
устойчивый сегмент рынка: ДОХОДНЫЕ ДОМА ЭКОНОМ КЛАССА, и выработали наиболее успешные критерии, которым должен отвечать данный тип недвижимости.

КРИТЕРИИ ДОХОДНЫХ ДОМОВ ЭКОНОМ КЛАССА

Цена покупки

около 1.000.000 Евро

Экономика

Примерная доходность:

  • около 4% в Мюнхене
  • около 6% в Праге
  • около 7% в Лейпциге

    Чем больше дом (соответственно, – дороже), тем выше доходность дома (ROI). Это объясняется тем, что при большем потоке дохода от дома, расходы на административно – хозяйственную часть остаются такими же как для небольшого дома.

Расположение

Города с населением более 500.000 человек, с низким уровнем безработицы.
Доходные дома, расположенные в хороших спальных районах.

Тип домов

Размер домов от 10 квартир, примерно от 700 м2.
В домах должны быть 80% жилые квартиры, и около 20% (первый этаж дома) могут быть коммерческие помещения.
Желательно, чтобы в основном квартиры были небольшие 2х комнатные – 40-50 м2. Такой тип квартир пользуются наибольшим спросом при сдаче в
аренду и соответственно, приносят наибольшую доходность.

Плюсы данного типа недвижимости

Покупка:

  • Относительно невысокая цена, и охотное банковское кредитование делают эту недвижимость доступной для покупки.
  • Доходные дома эконом класса генерируют стабильный доход, поэтому банки могут рассматривать эту недвижимость как достаточный залог и источник возврата кредита при кредитовании. Т.е. инвестору не надо будет предоставлять дополнительные гарантии возврата кредита.< /li>


    Владение:

  • Данный тип недвижимости наиболее устойчив как со стороны рентабельности так и со стороны ликвидности.
  • Квартиры эконом класса легко и быстро сдаются в аренду, дома всегда заполнены арендаторами, недвижимость генерирует стабильный предсказуемый доход.
  • Рынок «потребителей» (арендаторов квартир) очень велик, соответственно окончание договора аренды с одним арендатором принципиально не влияет на доход недвижимости, мы быстро заключаем договор аренды с другим арендатором.
  • Экономические спады практически не влияют на доходные дома эконом класса, т.к. крыша над головой нужна в любой период экономического развития.


    Продажа:

  • За счет относительно невысокой цены и охотного банковского кредитования, такие дома легко продать в случае необходимости.
  • При плодотворной работе над рентабельностью дома, т.е. при получении стабильной высокой аренды, можно значительно увеличить стоимость дома при продаже, т.к. стоимость дома складывается не только из цены за м2, но в основном, рентабельностью дома. Т.е. за счет успешного управления дома, возможно значительно увеличить его стоимость при продаже.
Минусы данного типа недвижимости

Управление Доходным домом- непростой процесс как с юридической так и экономико- психологической точки зрения.

С юридической точки зрения:

  • Права арендаторов – физических лиц защищены законом.
  • Нами разработаны договора, которые дают нам возможность максимально в рамках закона действовать в интересах инвестора.
  • Наши управляющие компании имеют большой опыт позитивного решения конфликтных ситуаций с арендаторами.

  • С экономико- психологической точки зрения:

  • Арендаторы – физические лица, со своими потребностями и запросами.
  • Если выполнять все их запросы, то расходы на содержание недвижимости могут быть неразумно велики.
  • Найти общий язык с арендаторами, умерить их аппетиты, при этом создать желание жить в наших домах и платить высокую ставку аренды – это задача управляющей компании.